08/11/2013

Coresponsabilité

 

Je suis propriétaire occupant d’un appartement au rez-de-chaussée d’un petit immeuble de 3 appartements. Je suis assuré, les locataires du 1er et 2e étage aussi. Mais si une tuile du toit, partie commune, se détache ou blesse un passant quelle responsabilité m’incombe ? Et les propriétaires du 1er et du 2e ? Sont-ils responsables ? Ou l’assurance de leur locataire ?

Vous êtes trois propriétaires dans cet immeuble donc vous êtes copropriétaires des parties communes et devez donc souscrire une assurance copropriété. Cette assurance de copropriété garantit les parties communes (escaliers, ascenseurs, couloirs, jardins… et les tuiles qui tombent du toit). En aucun cas l’assurance des locataires ne peut prendre en charge ce risque qui incombe aux seuls propriétaires. Si une tuile tombe du toit c’est la responsabilité civile de la copropriété qui doit se charger d’indemniser la victime. Tout comme si un des locataires chute dans l’escalier ou que la personne chargée d’entretenir les parties communes se blesse.

01/11/2013

Bitume et lotissement

 

Nous devons refaire le revêtement de la route desservant notre lotissement. Celui-ci est constitué de maisons individuelles et d’un immeuble de 10 appartements. Est-ce que les frais doivent être répartis suivant les quotes-parts de chaque propriétaire ou comme vous l’écrivez dans le Bol d’Air du 11 octobre à propos des frais d’ascenseur : tous les copropriétaires sont “au même niveau” de participation financière sachant que tous utilisent et dégradent cette route de la même façon.

Attention, un lotissement n’est pas une copropriété et n’est donc pas soumis à un régime de gestion des biens. Le lotisseur vous a vendu une parcelle et a du ensuite céder les voies et espaces communs à l’association syndicale libre (ASL) ou encore à la commune, mais ce ne semble pas être votre cas.

C’est cette fameuse ASL qui gère les parties communes et dont vous êtes membre en tant que propriétaire d’une parcelle. En effet, vous êtes pleinement propriétaire d’une parcelle de terrain privative et de votre maison mais vous êtes un coloti (ne cherchez pas dans le dictionnaire, c’est un mot créé par les lotisseurs) et non un copropriétaire. Ce coloti doit s’acquitter des charges relatives à l’entretien et à la gestion des espaces et équipements communs. Mais l’ASL n’est pas soumis aux mêmes règles qu’une copropriété. L’association syndicale du lotissement doit avoir : une assemblée de propriétaires, un comité syndical qui est en charge de la gestion (3 à 7 membres élus, appelés syndics), un président, un trésorier et un secrétaire, tous désignés par le comité syndical.

Les règles de majorité peuvent être assouplies par rapport aux règles d’une assemblée générale de copropriété et ce sont les propriétaires qui gèrent directement leur lotissement, par l’intermédiaire du comité syndical, sans obligation d’avoir un syndic.

Au final, lorsqu’un lot a été bâti sous forme d’immeuble, le régime de la copropriété ne s’applique qu’à l’intérieur de l’immeuble. On considère alors que le syndic de l’immeuble est le représentant unique de ce lot et fait office d’unique “propriétaire” pour l’ASL. Vous pouvez lui imposer de participer au prorata du nombre d’habitants de son lot mais attention cela voudra dire que vous vous appliquerez à tous la même règle : il faudra vous compter par parcelle pour définir votre côte part. C’est la porte ouverte à toutes les chicaneries du style : vous avez deux voitures, votre voisin n’en a qu’une et l’autre en a quatre... Pas facile à gérer. Vérifiez s’il n’est pas moins coûteux (en terme de gestion, de temps et d’agacement) de partager la facture par le nombre de lots plutôt que de rentrer dans ces considérations.

                 

29/10/2013

Transformation d'un garage

 

J'envisage de transformer mon garage de 15m2 en pièce à vivre (genre bureau), avec une baie vitrée à la place de la porte de garage. (...) Si je ne fais aucune demande et ne dépose aucune déclaration de travaux auprès de la mairie, quelles peuvent être les conséquences, à tous les niveaux. Peut-on m'obliger à remettre dans l'état initial ou remettre une simple porte de garage serait-il suffisant? (je vais carreler, peindre...).

Ou bien serais-je simplement taxée davantage au niveau des taxes foncières, d'habitation?

Vous allez modifier l'aspect de votre façade (une baie vitrée à la place d'une porte) mais la surface de votre garage est comprise entre 10 m2 et 20 m2 donc une simple demande d'autorisation préalable suffit. La transformation d'un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination au vu de l'article R421-17-b du nouveau code de l'urbanisme qui précise que “Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal”. Cette demande doit être faite en mairie et l'accord doit vous être notifié dans le mois (3 mois pour un permis de construire). Le défaut de réponse tient lieu d'accord.

Mais attention, s'il existe un plan d'occupation des sols (PLU) qui réglemente la densité de construction sur chaque terrain, vous devez vous informer à la mairie du coefficient d'occupation du sol (COS) de votre terrain. Multiplier ce COS par la surface de votre terrain et vous obtenez la surface habitable maximum autorisée de votre terrain.Vérifier que vous ne dépasser pas cette surface en ajoutant la surface de votre garage à la surface habitable de votre maison. Le plan d'urbanisme peut vous imposer d'autres contraintes que le COS. Demander à votre mairie la fiche de renseignement d'urbanisme qui indique tous les règlements applicables sur votre parcelle. Sachez aussi que si la surface habitable totale de votre maison dépasse 170 m2, vous devez faire appel à un architecte. 

Si vous effectuez les travaux sans déposer de demande préalable, vous risquez gros. Et pas seulement de remettre une porte de garage. Les sanctions vont de l'amende à l'obligation de démolition (voire une peine de 6 mois de prison en cas de récidive). Et ce ne sont pas de petites amendes douces : le montant minimal de la sanction est de 1 200 euros. Ce montant minimal peut être majoré jusqu’à 6 000 euros par m² de surface construite ou démolie, et même jusque 300 000 euros lorsqu’il n’y a pas eu de création ou démolition de surface (par exemple, les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment, ce qui est votre cas). 300 000 euros pour un bureau, ça fait cher ! 

Donc, il est beaucoup moins coûteux de faire les déclarations de travaux même si cela induit une augmentation légère de votre impôt foncier (car votre surface habitable augmente de 15 m2). Les services des impôts seront d'ailleurs directement informés de ce changement par le service de l'équipement. Vous n'avez pas a vous en préoccuper.