23/03/2013

Transmission hors mariage



Mon compagnon et moi-même avons acheté un appartement en indivision. Puis-je par un testament manuscrit désigner mon compagnon comme usufruitier de ma part et réciproquement, ou faut-il obligatoirement être pacsés ou mariés pour le faire ?
Vous pouvez tout à fait rédiger des testaments olographes (manuscrits) pour vous donner l’usufruit de vos parts respectives sans être ni pacsés, ni mariés mais cela ne vous mettra pas à l’abri d’avoir à régler des frais importants de succession sur l’usufruit de sa part (60 %) puisque vous êtes des “étrangers”. D’autant que vous n’évoquez pas s’il y a des enfants d’un côté ou de l’autre, et cela change la donne du tout au tout.
Pour réellement “protéger” l’autre en cas de décès, il ne faut pas se contenter de lui léguer l’usufruit de votre part du bien mais trouver le moyen de lui permettre d’avoir accès à un “réservoir” d’argent pour régler les frais sans mettre en péril le patrimoine. Une assurance-vie si vous avez plus de 50 ans ou une assurance décès si vous êtes encore jeune peut apporter cette sécurité. Vous pouvez aussi penser à fonder une Société civile immobilière avec les contraintes de celle-ci. Il faut aussi, hélas, penser que vous pouvez avoir envie de vous séparer un jour… Notre conseil : consultez un conseiller en gestion du patrimoine. C’est la personne la plus à même de faire le tour de toutes les possibilités… et d’éviter de foncer sur les plus évidentes qui ne sont pas toujours les plus fiables.

01/09/2012

Terrain agricole enclavé et usufruit

Je voudrais vendre un terrain agricole de 3228 m2 dont je suis l’usufruitière. Situé au centre de la propriété d’un cousin de mon mari, il est exploité (gratuitement) par ce cousin depuis environ 25 ans.
Est-il exact, d’après la loi, qu’il en serait devenu, de ce fait propriétaire ?
S’il s’avérait que ce terrain soit constructible, quel serait mon recours et où m’adresser?
Tout d’abord, il faut bien savoir qu’en tant qu’usufruitière vous ne pouvez pas vendre cette terre. Il faut que le nu-propriétaire soit d’accord et il faut ensuite que vous vous entendiez pour savoir comment vous allez vous partager l’argent de la vente. Et il faut le faire devant un notaire avant même que le bien ne soit mis en vente afin de signer une convention.
Deuxième point d’importance : vous me dites que votre cousin par alliance exploite cette terre depuis 25 ans. C’est donc lui qui depuis 25 ans en reçoit l’usufruit. Sachez que vous pouvez perdre votre usufruit (article 617 et 618 du Code civil) si vous n’avez pas fait usage de votre droit “pendant trente ans” ou si vous l’avez laissé “dépérir faute d’entretien”. Donc, il vous reste 5 ans pour apporter votre sarcleuse et entretenir vous-même cette parcelle enclavée. Sans oublier de venir avec votre moissonneuse et d’y effectuer la récolte pour prouver que vous n’avez pas abandonné votre usufruit. Lorsque vous dites que cette terre est exploitée “gratuitement” par votre cousin par alliance, elle est aussi travaillée par lui.
Notre conseil: consultez un notaire de toute urgence pour rédiger un contrat de fermage avec votre cousin.

 

19/07/2012

Baux et usufruit


Nous avons fait donation à notre fille d'un local commercial et en gardons l'usufruit. Ce local est libre depuis plus de 6 mois. Très bien situé, j'envisage d'y créer un commerce à mon nom. A mon décès que deviendra la propriété commerciale de la valeur du fond ? Faut-il l'autorisation de notre fille pour créer ce commerce ?
Vous devriez effectivement obtenir l’accord de votre fille (nu-propriétaire) pour conclure un bail commercial avec un tiers. Cette disposition qui date de 1965 tend à protéger les droits du nu-propriétaire : si vous signez en tant qu’usufruitière un bail trop long avec un tiers cela risquerais de diminuer la valeur de la chose et d'entraver sa vente le cas échéant à la fin de votre usufruit.
Mais si vous créez votre propre commerce vous n’avez pas à obtenir son autorisation puisque vous êtes dans le cadre légitime de votre droit à “user de la chose (le local commercial) et en perçevoir les fruits”. L’article 597 du Code civil indique que l’usufruitier peut se servir du bien : habiter la maison ou la donner à bail, cultiver les terres ou les affermer, exercer ou louer le droit de chasse ou de pêche, exercer les droits de servitude et... exploiter ou créer le fonds de commerce.
A votre décès, donc à l’extinction de l’usufruit (qui n’est pas transmissible nous le rappellons), votre fille récupéreras son bien augmenté de la valeur du commerce lors de l’acte de “consolidation” (c’est le terme employé par les notaires pour parler de la réunion sur la même tête des deux qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire).
Il faut savoir que lorsqu’un usufruitier a “augmenté la valeur de la chose”, il ne peut réclamer aucun indemnité au nu-propriétaire. Ceci bien sûr dans le cas d’un usufruit qui s’éteint avant l’usufruitier. Dans l’autre sens, si la valeur du bien a diminué, le nu-propriétaire peut demander à être indemnisé.

Donc au final, votre fille sera gagnante sans avoir à régler des frais de successions puisque votre “bail commercial“ lui reviendra de plein droit.

18:53 Publié dans COMMERCE, HERITAGE | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : bail, usufruit