29/10/2013

Transformation d'un garage

 

J'envisage de transformer mon garage de 15m2 en pièce à vivre (genre bureau), avec une baie vitrée à la place de la porte de garage. (...) Si je ne fais aucune demande et ne dépose aucune déclaration de travaux auprès de la mairie, quelles peuvent être les conséquences, à tous les niveaux. Peut-on m'obliger à remettre dans l'état initial ou remettre une simple porte de garage serait-il suffisant? (je vais carreler, peindre...).

Ou bien serais-je simplement taxée davantage au niveau des taxes foncières, d'habitation?

Vous allez modifier l'aspect de votre façade (une baie vitrée à la place d'une porte) mais la surface de votre garage est comprise entre 10 m2 et 20 m2 donc une simple demande d'autorisation préalable suffit. La transformation d'un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination au vu de l'article R421-17-b du nouveau code de l'urbanisme qui précise que “Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal”. Cette demande doit être faite en mairie et l'accord doit vous être notifié dans le mois (3 mois pour un permis de construire). Le défaut de réponse tient lieu d'accord.

Mais attention, s'il existe un plan d'occupation des sols (PLU) qui réglemente la densité de construction sur chaque terrain, vous devez vous informer à la mairie du coefficient d'occupation du sol (COS) de votre terrain. Multiplier ce COS par la surface de votre terrain et vous obtenez la surface habitable maximum autorisée de votre terrain.Vérifier que vous ne dépasser pas cette surface en ajoutant la surface de votre garage à la surface habitable de votre maison. Le plan d'urbanisme peut vous imposer d'autres contraintes que le COS. Demander à votre mairie la fiche de renseignement d'urbanisme qui indique tous les règlements applicables sur votre parcelle. Sachez aussi que si la surface habitable totale de votre maison dépasse 170 m2, vous devez faire appel à un architecte. 

Si vous effectuez les travaux sans déposer de demande préalable, vous risquez gros. Et pas seulement de remettre une porte de garage. Les sanctions vont de l'amende à l'obligation de démolition (voire une peine de 6 mois de prison en cas de récidive). Et ce ne sont pas de petites amendes douces : le montant minimal de la sanction est de 1 200 euros. Ce montant minimal peut être majoré jusqu’à 6 000 euros par m² de surface construite ou démolie, et même jusque 300 000 euros lorsqu’il n’y a pas eu de création ou démolition de surface (par exemple, les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment, ce qui est votre cas). 300 000 euros pour un bureau, ça fait cher ! 

Donc, il est beaucoup moins coûteux de faire les déclarations de travaux même si cela induit une augmentation légère de votre impôt foncier (car votre surface habitable augmente de 15 m2). Les services des impôts seront d'ailleurs directement informés de ce changement par le service de l'équipement. Vous n'avez pas a vous en préoccuper.

27/07/2013

arnaque mitoyenne

Il y a 20 ans, j’ai acquis une parcelle dans un lotissement et fait construire. Aujourd’hui, le propriétaire de la parcelle mitoyenne à la mienne, mais d’un autre lotissement, me demande de lui acheter le droit de mitoyenneté. Sachant qu’il a fait construire un muret en blocs de 20x50 de 0,60 m sur 9,00 m à cheval sur la limite séparative des lots, à sa seule initiative et à sa convenance. Mur construit également il y a plus de 20 ans. Puis-je me prévaloir de l’article 665 du Code Civil qui précise entre autre : “les travaux doivent être décidés d’un commun accord entre vous et votre voisin. Vous ne pouvez donc entreprendre des travaux et régler seul les frais d’entretien du mur, puis présenter la facture à votre voisin. Ce dernier serait alors en droit de refuser de vous rembourser”. Car je suis propriétaire du sol sur lequel il a construit en partie ce muret.

Vous connaissez parfaitement la réponse. Vous n’avez pas à acheter un droit de mitoyenneté qui est déjà le vôtre. Et vous n’avez pas non plus à mettre la main à la poche pour des travaux réalisés sans votre accord.

26/07/2013

Faux mitoyen

J’ai 80 ans. Je possède un mur mitoyen, hérité de mes parents qui l’ont hérité eux-mêmes de leurs parents, donc très ancien. De mon côté, mon mur est protégé des intempéries par 3 planchers et un toit. Côté voisin, pas de construction. Le mur est dans une cour, donc à l’air libre.
Ce mur n’a jamais été entretenu par le voisin ; il se dégrade. Des pierres de 20 kg environ se sont détachées de ce mur mitoyen et sont tombées dans la cour du voisin. Un enduit de ragréage s’impose pour protéger ce mur de l’usure des intempéries. Dans quelle mesure dois-je participer à cet entretien ?
Votre mur n’est absolument pas mitoyen car au vu de votre description “protégé par 3 planchers et un toit”, il s’agit du mur extérieur d’un bâtiment qui donne sur une cour. Dans ce cas, il n’existe pas de mitoyenneté : le mur est privatif et il vous appartient de l’entretenir et d’y faire tous les travaux à votre seule charge. Votre voisin doit vous permettre de pénétrer dans sa cour (le fameux droit d’échelle) pour faire installer un échafaudage et entreprendre des travaux de rénovation. Sachez aussi que si la situation de ce mur se dégrade encore (nouvelle chute de pierres) vous en serez seul responsable et votre voisin pourra se retourner contre vous. Noter aussi que ce n’est pas le toit et les 3 planchers qui protègent le mur mais plutôt l’inverse. Vous avez donc tout intérêt à effectuer les travaux sans tarder si vous ne voulez pas perdre votre maison.