09/07/2013

Les règles de la colocation


Je suis propriétaire d’une maison individuelle F5 que je vais louer à quatre étudiants en colocation. Il s’agit d’une location vide. Je prévois un bail avec clause de solidarité entre les colocataires, rendant chaque colocataire responsable du paiement du loyer en cas de défaillance de l’un d’entre eux. Je prévois également de demander à chacun d’entre eux de fournir un acte de cautionnement solidaire signé par leurs parents. Chaque colocataire figurera donc dans le bail de location établi entre “le bailleur” et en l’occurrence, quatre “preneurs” individuellement désignés, dont chacun recevra un exemplaire du bail. Est-ce que le montant mensuel du loyer (1 000€) doit être versé par chèque émis par chaque colocataire à hauteur de sa part de loyer (en ce cas, je recevrais chaque mois quatre chèques de 250€) ou peut-il être versé dans sa totalité par un seul chèque de 1 000€ établi par l’un des quatre colocataires ?
Puis-je établir une seule quittance globale de 1 000€ portant le nom des quatre colocataires, et envoyé à la colocation, ou dois-je établir une quittance pour chacun des quatre colocataires à hauteur de sa part de loyer (ce qui me conduirait à établir quatre quittances de 250€) ? Ma question est identique en ce qui concerne le dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Chaque parent s’engage-t-il pour la part de loyer incombant à son enfant, ou pour la totalité du loyer de la colocation, ce qui me paraîtrait logique puisque le bail comportera une clause de solidarité entre les colocataires ?
Il n’existe pas de réglementation spécifique à la colocation et donc les pratiques peuvent varier. C’est à vous de voir avec vos colocataires comment vous souhaiter vous faire régler : un seul chèque ou quatre. Mais le plus simple serait de recevoir quatre chèques car les étudiants reçoivent souvent leur argent de “papa-maman” et obliger l’un deux à régler la totalité du loyer pour les autres risque de créer des tensions. Il serait aussi plus facile d’établir quatre quittances de 250 euros car si vos colocataires demandent des aides au logement, il faudra qu’ils puissent individuellement justifier de leurs loyers. Pour le dépôt de garantie : même réponse.
En se portant caution, les parents s’engagent à payer à la place de leur enfant colocataire s’il ne peut régler lui-même son loyer et ses charges et comme vous leur faites signer une caution solidaire, ils seront tenus au paiement des loyers et des charges pour l’ensemble des colocataires. Cette caution solidaire est une vraie garantie pour vous mais peut être un gouffre pour les “parents caution”. S’ils hésitent à s’engager “solidairement” (et nous leur conseillerions de ne pas le faire), vous pouvez leur offrir de ne se porter caution que pour leur enfant et de prendre une assurance “solidaire” ce qui pour vous est une vraie garantie et pour les parents un moindre risque.
Rappelez aussi à vos colocataires qu’ils doivent obligatoirement assurer votre habitation contre les risques locatifs (loi du 22 juin 1982) et vous fournir une attestation d’assurance chaque année. Pour se simplifier la vie, la remise d’une attestation unique comportant tous les noms des colocataires est aujourd’hui entrée dans les mœurs des assureurs. La Maif par exemple propose depuis 2008 une extension de garantie locative à l’ensemble de ses sociétaires colocataires. En d’autres termes, il suffit qu’un seul soit assuré à la Maif pour que tous soient couverts pour leur responsabilité locative, à condition de se faire enregistrer au contrat.
Sachez aussi que vos colocataires vont devoir s’abonner à l’eau, à EDF, au gaz si besoin. Là aussi il n’y a pas de règle mais la Compagnie Générale des Eaux, en cas de colocation officielle, peut ouvrir un abonnement aux noms de l’ensemble des colocataires. Mais la facture ne pouvant être morcelée, elle sera adressée au nom d’une seule personne désignée par les colocataires. En cas de défaillance de paiement, la C.G.E. se retournera en principe contre tous les colocataires. Pour le gaz et l’électricité le principe est le même : à un abonnement correspond un titulaire. Pour autant, l’entreprise peut établir l’abonnement aux noms de tous les colocataires. Mais en cas de défaillance de paiement, E.D.F. ou G.D.F. se retournera contre la première personne figurant sur l’abonnement. Autant le savoir
Vous pouvez trouver toutes les réponses dans le guide “La Colocation : mode d’emploi” (Éditions du puits fleuri, 18,20€) écrit par Hervé Jarrige-Lemas. Un ouvrage que vous pouvez “oublier” entre les mains de vos futurs colocataires car il est une mine de bons conseils.

27/04/2013

Frais de successions

Je suis marié avec mon épouse depuis 1956 et nous avons dans les 80 ans. Je voudrais savoir ce que devraient payer nos deux enfants si nous venions à décéder (nous nous sommes fait donation au dernier vivant). Ils sont mariés et ont deux enfants chacun. Et si nous faisions donation de tout en gardant la jouissance, ce que nous devrions payer. Nous possédons une maison modeste et un studio à la campagne.
Vos enfants bénéficient chacun de plein droit d’un abattement fiscal de 100 000 euros sur leur part depuis le 17 août 2012. Si vos biens dépassent les 200 000 euros (deux parts de 100 000 euros), ils seront ensuite taxés sur le reste à 5 % jusqu’à 8 072 euros, à 10 % entre 8 072 € et 12 109 €, à 15 % entre 12 109 € et 15 932 €, à 20 % entre 15 932 € et 552 324 €, à 30 % entre 552 324 € et 902 838 €, à 40 % entre 902 838,00 € et 1 805 677 € et à 45 % pour des sommes supérieures à 1 805 677 €... ce qui ne semble pas être vos cas.
Vous pouvez aussi faire un testament pour léguer une partie de vos biens à vos quatre petits-enfants qui bénéficient eux aussi de l’exonération de 100 000 € ce qui réduit d’autant le risque d’avoir à régler des impôts sur les sommes restantes.
Mais vous pouvez aussi choisir de leur faire des donations en conservant l’usufruit de vos biens (maison et studio à la campagne).
Le coût des principaux actes notariés relatifs aux successions et donations est fixé par des règles assez strictes. Il y a des coûts fixes (par exemple, la rédaction d’un testament), mais aussi des coûts proportionnels à la valeur des biens transmis comme dans la donation. Les émoluments du notaire sont calculés par tranche : 4 % de 0 à 6 500 € ;
1,65 % de 6 501 à 17 000 € ;
1,10 % de 17 001 à 60 000 € ;
0,825 % au-dessus de 60 000 €.
Sans oublier la TVA au taux de 19,6 %…
Vous aurez également à payer, si la donation porte sur un bien immobilier, la contribution de sécurité immobilière, de l’ordre de 0,1 % de la valeur de l’immeuble, et le coût de la publication au bureau des hypothèques. En revanche, depuis le 1er janvier 2006, le droit de timbre est supprimé.
Outre les émoluments du notaire et tous les frais d’enregistrements, le fisc prélève des droits dès qu’il y a transfert de patrimoine. Et c’est souvent le donateur qui s’en charge pour ne pas faire de “cadeau empoisonné” à ses enfants.
Mais, sur des donations de faible importance, souvent les droits sont nuls, du fait des abattements.
En effet, les donations en faveur des enfants ne sont taxées qu’à compter de 100 000 €. L’abattement est de 31 865€ lorsque la donation concerne un petit-enfant.
Sachez aussi que vous pouvez parfaitement demander à votre notaire un devis écrit détaillé du montant des frais à régler ou un état prévisionnel du coût des opérations en cas de succession ou de donation. Et faire votre choix ensuite.

12/11/2011

SOINS AUX PARENTS


Jusqu’à présent ma mère vivait seule chez elle à l’aide de sa modeste retraite. Dernièrement, elle a été victime d’une chute et n’est plus autonome. Nous sommes deux sœurs mais pour des raisons de santé, ma sœur est dans l’impossibilité de s’occuper d’elle. Ma mère vit donc désormais chez moi. Je voudrais savoir si légalement je peux disposer de sa retraite entièrement ou partiellement pour subvenir à l’ensemble de ses besoins. Faut-il remplir des formalités spéciales ?
Vous n’avez aucune formalité spéciale à remplir à moins que vous souhaitiez faire placer votre mère sous protection juridique.
Si votre mère à toute sa tête, elle peut faire ce qu’elle veut de sa retraite et vous régler une “pension” pour vous permettre de subvenir à ses besoins. Il s’agit là d’un simple accord familial de bon sens. Pour disposer “légalement” de la retraite de votre mère, il faudrait que celle-ci ne soit plus en mesure de prendre des décisions et vous devrez alors faire une demande de “mise sous protection des majeurs” auprès du tribunal d’instance le plus proche du domicile de votre mère. Et c’est alors le juge des tutelles qui choisirait le tuteur de votre mère (qui peut ne pas être vous mais un conseil de famille) pour gérer sa retraite.

17:44 Publié dans ARGENT, HERITAGE | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : soins, parents