30/08/2013

Travaux et droit de passage

 

Nous sommes deux copropriétés de trois et quatre copropriétaires chacune. Je suis le syndic bénévole de l’une d’entre elles ainsi que de deux maisons individuelles dont un propriétaire possède le chemin d’accès de celles-ci (il y a plus de trente ans, cela n’était qu’une seule et même propriété). Ce chemin est dans un état déplorable, il n’y a plus de goudron, des trous profonds où deux habitants sont tombés, quant aux pneus des différents véhicules ils sont bien sûr abîmés. Nous avons à maintes reprises proposé de partager les frais de réfection de l’accès. Mais le propriétaire du chemin a fait placer des sabots verrouillables à clefs (ceux-ci ne sont pas relevés mais existent dans le seul but de nous intimider).

Quels sont les droits et devoirs du propriétaire de l’accès ainsi que les nôtres ?

Il vous faut avant toute chose définir si vos propriétés sont “enclavées” et n’ont aucun autre accès que le chemin qui passe sur la propriété de votre voisin acariâtre. En droit cela s’appelle “le fonds servant” ; vos copropriétés étant dites “fonds dominant”.

Si effectivement vous n’avez aucun autre accès possible, le propriétaire ne peut vous refuser le droit de passage (sur son sol mais aussi dans le sous-sol pour faire parvenir les canalisations). Mais il peut vous réclamer une indemnité s’il apporte la preuve que cette servitude lui cause un dommage (bruit et autres gênes).

Quant à l’entretien du chemin, il est à la charge de celui (ou ceux) à qui profite le passage. Si seuls les copropriétaires passent sur ce chemin, c’est à eux de se partager les frais d’entretien. Si le propriétaire l’utilise aussi, il doit payer sa part du bitumage.

La possibilité d’utiliser une servitude de passage est fixée pour 30 ans d’usage continu. Après cette date, la servitude de passage peut être remise en cause par le propriétaire du fonds servant devant le tribunal de grande instance lorsque le passage accordé n’est plus utilisé par le (ou les) propriétaire (s) du fonds dominant.

La servitude de passage cesse lorsque le terrain n’est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d’une route ou d’un chemin public desservant ce terrain.

En conclusion, si vous êtes réellement “enclavés” et sans aucune autre possibilité de créer un chemin ailleurs, ce propriétaire n’a aucun droit de vous refuser le passage (et surtout pas en installant des sabots) et ne doit aucunement vous empêcher d’y effectuer des travaux d’entretien. Vous devez le prévenir des dates des travaux et, s’il s’obstine dans son refus, consulter un spécialiste du droit immobilier et menacez-le d’aller au tribunal.

23/06/2013

chasse d'eau : qui paye ?


Après plusieurs pannes, le plombier mandaté par l’agence qui s’occupe de ma location est venu réparer la chasse d’eau. Il a constaté qu’elle était hors d’usage à cause de sa vétusté. L’agence prétend que c’est à moi qu’incombe le prix de la nouvelle chasse (...)
J’ai réglé 140,53€ au plombier car je suis resté 10 jours sans chasse d’eau et je n’en pouvais plus d’attendre. Je croyais que les dommages résultant de la vétusté incombaient au propriétaire vu que cela résulte d’un usage normal. Pouvez-vous me dire qui a raison. J’aimerais bien récupérer la nouvelle chasse quand je partirai, mais en ai-je le droit ?
Attention, parlons-nous ici du flotteur de chasse d’eau ou de toute l’installation ? S’il s’agissait juste de remplacer le flotteur (la pièce mobile qui permet de stopper l’eau de la chasse quand la cuve est pleine), il est effectivement à votre charge selon le décret 87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations incombant au locataire : graissage des gonds, réparation des poignées de portes, entretien courant des plafonds, murs intérieurs, parquets et autres revêtements du sol ; l’entretien des installations électriques et de chauffage (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d’entretien de la chaudière...) ; entretien de la robinetterie (dégorgements, nettoyage des dépôts de calcaire…), mais aussi le remplacement d’interrupteur ou de prise de courant, joints de robinet et... de flotteur de chasse d’eau. Au vu du montant de votre facture, il s’agit très certainement de ce type de panne (une chasse d’eau complète coûte plus cher que 140, 53 €), d’autant que cette facture doit comporter aussi le déplacement de l’homme de l’art. Donc le flotteur est bien à votre charge même s’il est vétuste. C’est de l’entretien courant. S’il s’avère que l’intervention était plus importante qu’un simple flotteur, la facture doit être réglée par le propriétéaire (ou l’agence).
Ne vous amusez pas non plus à enlever ce flotteur lors de votre départ sous prétexte que vous l’avez payé car cette blague pourrait bien vous coûter votre caution : qui s’élève sûrement à plus de 140€.

06/03/2012

AUGMENTATION DE LOYER

Le propriétaire de ma belle-mère est venu lui remettre un courrier dans lequel il stipule vouloir effectuer des travaux de rénovation pour mettre son appartement en conformité<ET>: réfection de toute la toiture, de toute la plomberie, de tout le système électrique, des fenêtres qui seront à double vitrage, de toute l’isolation thermique, de l’isolation phonique, la salle d’eau sera transférée à l’intérieur de l’appartement (celle-ci se trouve sur le palier). Il lui signifie une prochaine augmentation du loyer qui passerait de 260 euros à 460 euros. Est-ce légal ?
Ma belle-mère n’a qu’un bail verbal qui avait été conclu avec la mère de l’actuel propriétaire.
Un bail verbal peut être validé (code civil : art. 1715) en apportant les preuves des paiements des loyers ou encore la production de quittances. Mais la révision du loyer suppose l’existence d’une clause écrite la prévoyant.
Dans le cas d’un bail verbal, la révision du loyer ne peut donc intervenir puisqu’il n’y a pas de clause écrite et votre belle-mère peut parfaitement refuser cette augmentation.
Le propriétaire souhaite effectuer des travaux pour se mettre en conformité avec la loi ? C’est bien mais ce n’est pas à votre belle-mère d’en supporter les conséquences car aucune augmentation de loyer n’est envisageable à la suite de travaux courants tels qu’un rattrapage de défaut d’entretien ou un maintien de la sécurité.
Même dans le cas d’un bail écrit et d’une clause permettant des augmentations de loyers, il faut savoir que dans tous les cas, la majoration doit être étalée dans le temps. Inférieure ou égale à 10 %, elle sera lissée par tiers sur trois ans et, supérieure à 10%, par sixième sur six ans.