29/10/2013

Transformation d'un garage

 

J'envisage de transformer mon garage de 15m2 en pièce à vivre (genre bureau), avec une baie vitrée à la place de la porte de garage. (...) Si je ne fais aucune demande et ne dépose aucune déclaration de travaux auprès de la mairie, quelles peuvent être les conséquences, à tous les niveaux. Peut-on m'obliger à remettre dans l'état initial ou remettre une simple porte de garage serait-il suffisant? (je vais carreler, peindre...).

Ou bien serais-je simplement taxée davantage au niveau des taxes foncières, d'habitation?

Vous allez modifier l'aspect de votre façade (une baie vitrée à la place d'une porte) mais la surface de votre garage est comprise entre 10 m2 et 20 m2 donc une simple demande d'autorisation préalable suffit. La transformation d'un garage en pièce à vivre ne constitue pas un changement de destination au vu de l'article R421-17-b du nouveau code de l'urbanisme qui précise que “Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal”. Cette demande doit être faite en mairie et l'accord doit vous être notifié dans le mois (3 mois pour un permis de construire). Le défaut de réponse tient lieu d'accord.

Mais attention, s'il existe un plan d'occupation des sols (PLU) qui réglemente la densité de construction sur chaque terrain, vous devez vous informer à la mairie du coefficient d'occupation du sol (COS) de votre terrain. Multiplier ce COS par la surface de votre terrain et vous obtenez la surface habitable maximum autorisée de votre terrain.Vérifier que vous ne dépasser pas cette surface en ajoutant la surface de votre garage à la surface habitable de votre maison. Le plan d'urbanisme peut vous imposer d'autres contraintes que le COS. Demander à votre mairie la fiche de renseignement d'urbanisme qui indique tous les règlements applicables sur votre parcelle. Sachez aussi que si la surface habitable totale de votre maison dépasse 170 m2, vous devez faire appel à un architecte. 

Si vous effectuez les travaux sans déposer de demande préalable, vous risquez gros. Et pas seulement de remettre une porte de garage. Les sanctions vont de l'amende à l'obligation de démolition (voire une peine de 6 mois de prison en cas de récidive). Et ce ne sont pas de petites amendes douces : le montant minimal de la sanction est de 1 200 euros. Ce montant minimal peut être majoré jusqu’à 6 000 euros par m² de surface construite ou démolie, et même jusque 300 000 euros lorsqu’il n’y a pas eu de création ou démolition de surface (par exemple, les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment, ce qui est votre cas). 300 000 euros pour un bureau, ça fait cher ! 

Donc, il est beaucoup moins coûteux de faire les déclarations de travaux même si cela induit une augmentation légère de votre impôt foncier (car votre surface habitable augmente de 15 m2). Les services des impôts seront d'ailleurs directement informés de ce changement par le service de l'équipement. Vous n'avez pas a vous en préoccuper.

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