27/04/2013

Charges et usufruit

J’ai 90 ans et j’habite un appartement dont j’ai l’usufruit depuis le décès de ma compagne en 2000. Je payais les charges locatives à l’agence qui gère la copropriété. Deux ans après, les héritiers n’ont plus voulu que je règle à l’agence mais à eux. Et ils s’occupaient de verser l’argent à l’agence. Mais voilà qu’ils me demandent 3 000 € prétextant qu’il y a eu des erreurs. Au bout de dix ans ! Quelles sont les charges locatives qui m’incombent réellement et que dois-je faire ?
Tout d’abord : ne payez rien ! Il va falloir que les nus-propriétaires (les héritiers de l’appartement) prouvent qu’il y a bien eu des erreurs de gestions et que vous devez 3 000€ d’arriérés de charges. Contactez l’agence pour savoir si toutes les charges ont été correctement réglées et si ce c’est bien elle qui réclame un arriéré. Tenter de retrouver les preuves de vos versements auprès des nus-propriétaires (talon de chèque, prélèvement). Sachez qu’effectivement, en tant qu’usufruitier, vous avec les charges de la copropriété et que vous devez faire toutes les réparations d’entretien. Seules les grosses réparations (le toit, la réfection de la façade) sont à la charge du nu-propriétaire. Vous devez aussi payer la taxe foncière et la taxe d’habitation et bien entendu l’eau, l’électricité, la quote-part du ménage des parties communes.
Si vous avez peur d’être en train de vous faire avoir, vous pouvez composer le 3 977. Il s’agit du numéro national d’appel contre la maltraitance des personnes âgées et des personnes handicapées. Cette ligne est ouverte du lundi au vendredi de 9 h à 19 h (coût d’un appel local depuis un téléphone fixe), et vous pouvez y expliquer votre affaire. Car l’escroquerie peut être une maltraitance lorsqu’elle concerne une personne rendue vulnérable par l’âge.

Téléphonie mobile, contrat pro et loi Chatel

J’étais abonnée en téléphonie mobile chez l’opérateur Bouygues télécom avec deux forfaits pro. Ayant trouvé chez SFR des forfaits plus intéressants je suis partie de chez mon opérateur. J’avais 17 mois d’ancienneté donc logiquement j’aurais dû bénéficier de la loi Chatel et ne payer que 25 % de la facture finale, à ma grande surprise j’ai reçu une facture de 392,20€. Les ayant contactés ils m’ont dit que la loi Chatel ne s’appliquait qu’aux particuliers et pas aux professionnels, donc ils ont prélevé la totalité. Pouvez-vous me dire s’ils ont raison ou si je peux me retourner contre eux.
À partir de l’instant où vous avez souscrit un contrat “pro”, vous êtes considéré comme une société ayant signé un contrat de prestation de service avec une autre société et donc les dispositions de l’article L. 136-1 du code de la consommation issue de la Loi Chatel selon lequel le consommateur et le non-professionnel peuvent mettre fin à tout moment au contrat à compter de la date de reconduction ne s’applique pas. La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 6 septembre 2011 que l’article L. 136-1 du code de la consommation s’applique exclusivement au consommateur et au non-professionnel et en conséquence, il ne concerne pas les contrats conclus entre deux sociétés commerciales. Hélas pour vous.

Frais de successions

Je suis marié avec mon épouse depuis 1956 et nous avons dans les 80 ans. Je voudrais savoir ce que devraient payer nos deux enfants si nous venions à décéder (nous nous sommes fait donation au dernier vivant). Ils sont mariés et ont deux enfants chacun. Et si nous faisions donation de tout en gardant la jouissance, ce que nous devrions payer. Nous possédons une maison modeste et un studio à la campagne.
Vos enfants bénéficient chacun de plein droit d’un abattement fiscal de 100 000 euros sur leur part depuis le 17 août 2012. Si vos biens dépassent les 200 000 euros (deux parts de 100 000 euros), ils seront ensuite taxés sur le reste à 5 % jusqu’à 8 072 euros, à 10 % entre 8 072 € et 12 109 €, à 15 % entre 12 109 € et 15 932 €, à 20 % entre 15 932 € et 552 324 €, à 30 % entre 552 324 € et 902 838 €, à 40 % entre 902 838,00 € et 1 805 677 € et à 45 % pour des sommes supérieures à 1 805 677 €... ce qui ne semble pas être vos cas.
Vous pouvez aussi faire un testament pour léguer une partie de vos biens à vos quatre petits-enfants qui bénéficient eux aussi de l’exonération de 100 000 € ce qui réduit d’autant le risque d’avoir à régler des impôts sur les sommes restantes.
Mais vous pouvez aussi choisir de leur faire des donations en conservant l’usufruit de vos biens (maison et studio à la campagne).
Le coût des principaux actes notariés relatifs aux successions et donations est fixé par des règles assez strictes. Il y a des coûts fixes (par exemple, la rédaction d’un testament), mais aussi des coûts proportionnels à la valeur des biens transmis comme dans la donation. Les émoluments du notaire sont calculés par tranche : 4 % de 0 à 6 500 € ;
1,65 % de 6 501 à 17 000 € ;
1,10 % de 17 001 à 60 000 € ;
0,825 % au-dessus de 60 000 €.
Sans oublier la TVA au taux de 19,6 %…
Vous aurez également à payer, si la donation porte sur un bien immobilier, la contribution de sécurité immobilière, de l’ordre de 0,1 % de la valeur de l’immeuble, et le coût de la publication au bureau des hypothèques. En revanche, depuis le 1er janvier 2006, le droit de timbre est supprimé.
Outre les émoluments du notaire et tous les frais d’enregistrements, le fisc prélève des droits dès qu’il y a transfert de patrimoine. Et c’est souvent le donateur qui s’en charge pour ne pas faire de “cadeau empoisonné” à ses enfants.
Mais, sur des donations de faible importance, souvent les droits sont nuls, du fait des abattements.
En effet, les donations en faveur des enfants ne sont taxées qu’à compter de 100 000 €. L’abattement est de 31 865€ lorsque la donation concerne un petit-enfant.
Sachez aussi que vous pouvez parfaitement demander à votre notaire un devis écrit détaillé du montant des frais à régler ou un état prévisionnel du coût des opérations en cas de succession ou de donation. Et faire votre choix ensuite.