13/12/2012

Augmentation de surfaces habitables... et de loyer


Depuis 19 ans je loue un appartement de 75 m2 à une dame seule. Depuis 2 ans, elle héberge son fils et ses deux enfants. Elle a demandé un logement social plus grand. J’ai la possibilité de faire une chambre de plus, ce que je suis en train de réaliser. Elle aura donc un appartement de 90 m2 à sa disposition. Je voudrais augmenter le loyer. Quels sont mes droits, quels pourcentages d’augmentation puis-je appliquer et dans quelles conditions ?
Vous nous posez (presque) une colle car les cas “d’augmentation” de surface sont extrêmement rares en location. Il faut vraiment un cas très particulier. Le bail que vous avez signé avec cette dame il y a 19 ans ne devait pas mentionner de surface car cette obligation ne s’impose que depuis le 28 mars 2009. Cette règle, qui résulte de la loi dite Boutin du 25 mars 2009, s’applique aux logements loués non meublés à titre de résidence principale. La loi n’impose pas de recourir à un diagnostiqueur professionnel mais sachez que la surface habitable se calcule selon les règles définies par l’article R111-2 du code de construction et de l’habitat.
Pour définir la nouvelle mesure de votre appartement vous devez mesurer la surface de plancher construite et en déduire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Ne tenez pas compte non plus de la superficie des combles non aménagés, des caves et des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs à l’habitation, des vérandas, des locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les placards, dressing et autres petites pièces dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, font aussi partie de la surface habitable (même s’il est interdit d’y enfermer les enfants turbulents). S’il y a une mezzanine, dès lors qu’elle possède un plancher et qu’elle est à plus d’1 m 80 du plafond sa surface compte.
Le mieux pour vous et votre locataire serait de signer un avenant au bail qui indiquerait la nouvelle surface et d’en profiter pour vous mettre d’accord sur le nouveau loyer qui ne pourra être appliqué qu’à la fin des travaux.
Car votre travail d’extension vous autorise bien à augmenter le loyer… avec des conditions.
Dans les travaux qui autorisent de facto des augmentations de loyers notons l’installation d’un nouveau chauffage ou une nouvelle salle de bains ainsi que toutes les installations qui fournissent un service supplémentaire comme une climatisation, des doubles vitrages, une porte blindée.
En revanche aucune majoration de loyer n’est envisageable à la suite de travaux courants ou encore le fait de rendre votre appartement “salubre”. Là, il s’agit d’une obligation de travaux qui ne vous autorise aucune augmentation de loyer.
Donc, concrètement, vous avez deux manières de procéder. Première manière (la meilleure) : vous entendre avec votre locataire sur la majoration de loyer en signant un avenant au bail.
Seconde manière : vous ne concluez pas d’accord préalable avec votre locataire. Vous ne pouvez alors augmenter le loyer qu’à la condition qu’il soit manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le nouveau tarif ne pourra être appliqué qu’au renouvellement du bail. Mais il faudra prévenir le locataire au moins six mois avant cette date, par lettre recommandée. Il s’agit de lui proposer une augmentation en se référant à au moins trois exemples de loyers locaux, voire six quand le logement est situé dans une commune appartenant à une agglomération de plus d’un million d’habitants. Les références citées doivent être très précises. Votre lettre doit, par ailleurs, reproduire intégralement l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre. S’il reste muet ou refuse, c’est à vous de saisir la commission de conciliation.
Dans tous les cas, accord ou pas, la majoration devra être étalée dans le temps. Inférieure ou égale à 10 %, elle sera lissée par tiers sur trois ans et, supérieure à 10 %, par sixième sur six ans.

13:19 Publié dans LOGEMENT | Lien permanent | Commentaires (0) | Tags : travaux, surface, loyers

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