24/11/2012

Plus value nette et plus value brute



J’ai acheté, il y a 8 ans, une maison de village au prix de 65 000 euros. J’ai un acheteur à 100 000 euros. Bénéfice à ce jour 35 000 euros. Combien de plus-value, je dois payer pour les impôts ? Je n’ai pas fait de frais dans la maison.

Nous n’allons pas pouvoir faire le calcul et vous non plus… car les plus-values générées lors de la vente d’appartements et de maisons (autres que la résidence principale) devraient bénéficier, à titre exceptionnel en 2013, d’un nouvel abattement de 20 %, selon le projet de loi de finances qui a été présenté en septembre par le gouvernement Ayrault. Ce projet de loi est actuellement devant le Parlement et n’est toujours pas effectif. Donc attendez 2013 pour signer votre vente car vous pourriez y gagner ce nouvel abattement. Celui-ci est proposé pour compenser la sévère hausse de la taxation des plus-values immobilières en 2012 (l’exonération totale qui était effective au bout de 15 ans est passée à 30 ans), et tenter de relancer un marché en plein marasme. Attention cet abattement de 20 % ne s’applique pas pour le calcul des prélèvements sociaux qui eux restent fixes (15,5 % à prélever sur la plus-value nette).
Il faut savoir qu’une plus-value se calcule en deux étapes : la plus-value brute qui est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé. Ce calcul n’est pas touché par la réforme. Nous pouvons donc vous en parler. Le prix de vente est le prix auquel la transaction a lieu (celui indiqué dans l’acte définitif de vente. Dans votre cas 100 000 euros). Ce prix doit être majoré des charges et indemnités que l’acquéreur peut devoir (par exemple une indemnité d’éviction dû au locataire sortant) mais aussi minoré par divers frais (coût des diagnostics, frais de mainlevée d’hypothèque, montant de la TVA…). Ces majorations et minorations doivent évidemment être justifiées par des factures.
Le prix d’acquisition corrigé est lui aussi calculé d’après le prix indiqué dans l’acte définitif de vente majoré par les frais d’acquisition (forfaitairement 7,5 % du prix) mais aussi le montant des travaux effectués (ce qui n’est pas votre cas).
Noter qu’en cas d’un bien reçu en héritage, on prend en compte la valeur du bien retenue pour calculer les droits de mutation.
Vous avez maintenant votre plus-value brute. Pour trouver la plus-value nette (aussi dite plus-value imposable), vous allez appliquer les fameux abattements par année de détention. L’idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l’abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant de l’impôt baisse.
Pour les ventes conclues depuis le 1er février 2012, le calcul de la plus-value nette est progressif. On applique, comme avant, un abattement par année de détention mais la réforme de 2011 a “reparamétré” les abattements pour arriver à une exonération au bout de 30 ans au lieu de 15 ans. Donc les abattements sont progressifs et non plus linéaires. Moins de 6 ans : 0 % d’abattement. Votre plus-value nette (imposable) est la même que votre plus-value brute.
Entre 6 et 7 ans : 2 %, entre 7 et 8 ans : 4 %, entre 8 et 9 ans : 6 %, entre 9 et 10 ans : 8 %,
entre 10 et 11 ans : 10 %, entre 11 et 12 ans : 12 %, entre 12 et 13 ans : 14 %, entre 13 et 14 ans : 16 %, entre 14 et 15 ans : 18 %, entre 15 et 16 ans : 20 %, entre 16 et 17 ans : 22 %, entre 17 et 18 ans : 24 %, entre 18 et 19 ans : 28 %, entre 19 et 20 ans : 32 %, entre 20 et 21 ans : 36 %, entre 21 et 22 ans : 40 %, entre 22 et 23 ans : 44 %, entre 23 et 24 ans : 48 %, entre 24 et 25 ans : 52 %, entre 25 et 26 ans : 60 %, entre 26 et 27 ans : 68 %, entre 27 et 28 ans : 76 %, entre 28 et 29 ans : 84 %, entre 29 et 30 ans : 92 %, plus de 30 ans
100 %.
Donc puisque vous détenez votre bien depuis 8 ans, vous enlevez 8 % de votre plus-value brute pour obtenir votre plus-value nette (donc imposable). C’est sur cette somme que seront prélevés les 19 % d’impôts et les 15,5 % de cotisations sociales.
Attention : les années de détention se comptent en années pleines. Donc pour bénéficier de l’abattement de 100 %, il faut vendre la 31e année de détention.
À savoir aussi que l’abattement général de 1 000 euros qui s’appliquait sans condition avant la réforme a été supprimé.
Sachez aussi que tous ces calculs doivent être réalisés par votre notaire qui est aussi chargé de faire les déclarations aux services fiscaux.

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